Grundbuch & Kataster in Südtirol: Das musst du wissen
Ob Haus, Wohnung oder Grundstück – wer Eigentum in Südtirol besitzt, stößt zwangsläufig auf zwei Begriffe: Grundbuch und Kataster. Beide Register sind eng miteinander verbunden, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben. Wer den Unterschied kennt, kann seine Immobilie rechtlich absichern, Überraschungen beim Verkauf vermeiden und bei Umbauten alles korrekt eintragen lassen.
Das Grundbuch: Dein rechtlicher Eigentumsnachweis
Das Grundbuch in Südtirol basiert auf dem Tavolare-System – ein besonderes Rechtssystem, das noch aus der österreichisch-ungarischen Zeit stammt.
Der zentrale Punkt: “Eigentum entsteht erst durch die Eintragung ins Grundbuch.“
Das bedeutet, Kaufvertrag und Notar reichen allein nicht – erst mit der Eintragung ins Grundbuch bist du wirklich Eigentümer.
Was im Grundbuch steht:
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Eigentümer der Liegenschaft
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Dienstbarkeiten (z. B. Wegerecht, Wohnrecht)
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Pfandrechte und Hypotheken
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Vormerkungen, Anmerkungen oder Beschränkungen
Das Grundbuch ist verbindlich. Wenn du dort als Eigentümer stehst, giltst du rechtlich auch als solcher, selbst wenn jemand anderes das Gegenteil behauptet.
Der Kataster: Die „technische Identitätskarte“
Während das Grundbuch über Rechte entscheidet, beschreibt der Kataster die tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie. Man unterscheidet:
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Grundkataster: Parzellen, Lage, Flächen, Nutzung
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Gebäudekataster: Wohnungen, Grundrisse, Nutzungskategorie, Klasse und Ertragswerte
Achtung: Der Kataster beweist kein Eigentum. Er dient zur Identifikation, zur Steuerberechnung und als Grundlage für Planungen.
Grundbuch vs. Kataster – die Kurzfassung
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Grundbuch = Recht: Eigentumsnachweis, konstitutive Wirkung, verbindlich.
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Kataster = Technik: Fläche, Größe, Nutzung, steuerlich relevant, aber nicht beweiskräftig.
Oder einfach gesagt:
Grundbuch sagt dir, wem es gehört – Kataster sagt dir, was und wo es ist.
So kommst du an deine Daten
In Südtirol ist der Zugang heute einfach gelöst:
Über myCIVIS kannst du als Eigentümer mit SPID, CIE oder Bürgerkarte kostenlos Einblick in deine eigenen Liegenschaften nehmen.
Dort findest du:
- Grundbuchauszüge
- Katasterauszüge
- nicht beglaubigte Grundrisse
Geometer, Architekten, Ingenieure oder Notare, nutzt das kostenpflichtige System OPENkat, über welchen erweiterte Funktionen zur Verfügung stehen:
- Vollzugriff auf Daten aller Liegenschaften in Südtirol, nicht nur der eigenen.
- Möglichkeit, amtliche Auszüge (Katasterauszug, Grundbuchsauszug, Pläne) sofort herunterzuladen.
- Verbindung zu den Ämtern für Grundbuch und Kataster in Bozen.
- Gebührenpflichtig: Jeder Zugriff/Auszug ist kostenpflichtig.
Tipp: Wenn du nur die Adresse kennst, kannst du im GeoBrowser MapView der Provinz Bozen deine Parzelle suchen und dir dort gleich Karten und Daten anzeigen lassen.
Häufige Stolperfallen
Viele Eigentümer merken erst beim Verkauf oder Umbau, dass etwas nicht passt. Typische Stolperfallen:
Unterschiede im Grundriss – wenn der Ist-Zustand vom Katasterplan abweicht (z. B. durch Umbauten), muss der Plan aktualisiert werden.
Nicht aktualisierte Nutzungsarten
Eine ehemalige Werkstatt, die als Wohnung genutzt wird, ist ohne korrekte Katasteränderung und Genehmigung rechtlich problematisch.- Teilungen und Zusammenlegungen
Wer ein Grundstück teilt oder zwei Einheiten zusammenlegt, muss das nicht nur baurechtlich melden, sondern auch im Kataster und Grundbuch eintragen lassen. - Probleme bei Sanierungen und Steuerboni
Wer umbaut oder einen Steuerbonus (z. B. Bonus Casa oder energetische Förderung) beantragen will, braucht korrekte Katasterdaten.
Sind Fläche, Nutzung oder Eigentümer im Kataster nicht richtig eingetragen, kann die Förderung abgelehnt oder rückgefordert werden.
Vor jedem Antrag sollte daher ein Abgleich zwischen Katasterplan und tatsächlichem Zustand durch einen Geometer erfolgen – das spart Zeit, Geld und Ärger.
Mein Tipp zum Schluss:
Mit wenigen Klicks über myCIVIS oder den GeoBrowser bekommst du einen klaren Überblick und kannst eventuelle Unstimmigkeiten schnell beheben.
Und wenn du unsicher bist, lohnt sich der Gang zum Geometer deines Vertrauens: Er kann prüfen, ob Pläne, Grenzen und Eintragungen wirklich übereinstimmen – bevor daraus teure Überraschungen werden.
