BBM, ZeMeT oder Baugenehmigung? Der schnelle Überblick für dein Projekt in Südtirol
Du willst umbauen, sanieren oder etwas an deinem Haus verändern – aber welcher Bautechtstitel ist der richtige? In Südtirol gibt es mehrere Wege: Baugenehmigung, ZeMeT (zertifizierte Meldung des Tätigkeitsbeginns) und BBM (beeidigte Baubeginnmitteilung). Unten findest du eine Einordnung nach typischen Fällen
30-Sekunden-Schnellcheck
Neue Baumasse (z. B. Anbau/Aufstockung)? → Baugenehmigung
Tragende Teile betroffen (Öffnung in tragender Wand/Decke, Unterzug)? → ZeMeT
Nur innen, ohne Tragwerk (Böden, Leitungen, nichttragende Wände)? → BBM oder frei
Außenbild/Fassade ändert sich ohne neue Baumasse (Fenstermaß/-form, neue/zugemauerte Öffnungen, Material/Farbwechsel): in der Regel reicht eine ZeMeT
Denkmal, Landschaft, historischer Ortskern? → Zusätzlich eigene Bewilligungen möglich, hier immer eine/n Techniker/in
Die Baurechtstitel – kurz erklärt:
- Baugenehmigung
Für größere oder außen sichtbare Eingriffe: Neubau, Anbau, Aufstockung oder generell Änderungen der Baumasse
- ZeMeT (zertifizierte Meldung des Tätigkeitsbeginns)
Für Arbeiten, die technisch anspruchsvoll sind, weil Tragwerk betroffen ist (z. B. Durchbruch in tragender Wand/Decke), ohne dass die Maßnahme in die Kategorie Baugenehmigung fällt.
- BBM (beeidigte Baubeginnmitteilung) oder freie Baumaßnahme
Für Innenarbeiten ohne Tragwerk oder kleinere Maßnahmen (Oberflächen, Installationen, nichttragende Wände versetzen). Was genau „frei“ ist, steht in der Liste freier Maßnahmen; alles andere dieser Größenordnung läuft i. d. R. über BBM.
BBM und ZeMeT sind keine „bewilligten“ Titel wie die Baugenehmigung. Es handelt sich um Mitteilungen/Meldungen: Nach der digitalen Einreichung über das SUE/SUAP-Portal kannst du die Arbeiten grundsätzlich sofort starten – ausgenommen Fälle, in denen zuvor externe Stellungnahmen/Genehmigungen einzuholen sind (z. B. Landschaft/Denkmalschutz).
Beim ZeMeT hat die Gemeinde 30 Tage ab Eingang der Meldung Zeit, Einwände zu erheben und die Ausführung zu untersagen oder Nachbesserungen zu verlangen;
Bei der BBM gibt es keine Wartefrist, die Gemeinde führt jedoch die Bauaufsicht und kann bei Unregelmäßigkeiten einschreiten
Typische Privatszenarien – richtig einordnen
A) Baugenehmigung
Anbau/Aufstockung (neue Baumasse).
B) ZeMeT
Öffnung in tragender Wand, Deckenöffnung, Unterzug (statische Eingriffe)
Fassadenänderung: Fenster vergrößern/verkleinern, neue Öffnungen, Material-/Gestaltungswechsel
C) BBM
Innen ohne Tragwerk: Böden, Bad/Küche neu verlegen (ohne statische Eingriffe), Leitungen, nichttragende Wände versetzen
Kleine Außenmaßnahmen
PV am Wohnhaus: oft möglich ohne Baugenehmigung – Gestaltung & Schutzgebiete vorher prüfen
D) Freie Baumaßnahmen
Bodenbelag austauschen
Sonnenschutz anbringen
Sanierung von Kamin und Öfen
Merke: Was „frei“ ist, ist gesetzlich geregelt. Bei Unsicherheit lieber kurz nachfragen, bevor du startest.
So gehst du in der Praxis vor:
- Kurz Abklärung mit Adresse/Parzelle: Liegt dein Haus in Schutzzonen (Denkmal, Landschaft, historischer Ortskern)? → Falls ja: zusätzliche Bewilligungen einplanen.
- Richtigen Bautitel fixieren (Baugenehmigung, ZeMeT, BBM) – am besten mit Techniker:in
- Digital einreichen über das SUE/ESB-Portal deiner Gemeinde.
Häufige Fragen:
„Ich tausche nur alte Fenster 1:1 – brauche ich etwas?“
Häufig BBM (je nach Umfang/Ort). In Schutzgebieten können Bewilligungen dazukommen.
„Wie reiche ich ein?“
Über das SUE/ESB deiner Gemeinde
„Was passiert, wenn die Gemeinde bei ZeMeT Einwände hat?“
Sie kann binnen 30 Tagen die Anpassung (Frist 30 Tage) verlangen oder die Ausführung untersagen.
„Sanktionen bei falschem Titel (z. B. ZeMeT-pflichtig, aber ohne ZeMeT gebaut)?“
Eingriffe ohne Genehmigung müssen auf eigene Kosten rückgängig gemacht/abgebrochen werden.
Merke:
Schutzzonen denken! Auch wenn etwas grundsätzlich „leicht“ wirkt: Denkmal/Landschaft/Ortskern können zusätzliche Schritte auslösen – früh klären, später Zeit sparen.
Checkliste lohnt sich: Eine kompakte Projekt-Checkliste mit allen wichtigen Informationen – wie Adresse, aussagekräftigen Fotos, einem kurzen Maßnahmen-Text und den betroffenen Bauteilen – erleichtert die interne Vorbereitung, beschleunigt Beratungsgespräche deutlich und sorgt dafür, dass Einreichungen schneller und strukturierter bearbeitet werden können. Sie verhindert Missverständnisse, spart Zeit bei Rückfragen und schafft eine klare Übersicht über den Projektumfang.
Mein Tipp zum Schluss: Bevor du startest, investiere 15 Minuten, um alle Maßnahmen kurz aufzulisten, Fotos zu machen und die betroffenen Bauteile zu notieren. Damit sparst du später viel Zeit und Nerven – und deine Gemeinde kann dir viel schneller eine Rückmeldung geben. Ein kleines bisschen Vorbereitung wirkt hier oft Wunder!
